Co do výpočtu vstupuje
Model pracuje s typem nemovitosti, přesnou adresou, užitnou plochou, dispozicí, technickým stavem a bezprostředním okolím. U prodejní ceny zohledňuje také vlastnictví. U rodinného domu se přidává velikost pozemku a konstrukce stavby; u prodávaného pozemku jeho druh.
Samostatný prodej ideálního podílu
Nejprve oceníme celou nemovitost. Modelová cena prodávaného podílu = cena celku × velikost podílu × 0,85. Plochy a vlastnosti proto zadávejte za celý byt, dům nebo pozemek. Tato volba není určena pro samostatně vymezenou jednotku ani soudní vypořádání spoluvlastnictví.
Pro orientační výpočet používáme pevnou srážku 15 %. Je to modelový předpoklad, nikoliv statisticky kalibrované pravidlo nebo záruka dosažené ceny. Skutečnou cenu a jiné možnosti s klientem probere makléř. Konkrétní veřejné znalecké posudky použily například 15 % (posudek XP invest, leden 2025) a 20 % (posudek RD Česká Ves, říjen 2023). Tyto jednotlivé příklady nedokládají obvyklou srážku pro všechny podíly. Rozhodují zejména velikost podílu, možnost užívání, dohoda spoluvlastníků a konkrétní kupující. Cenu je potřeba ověřit osobně.
Jak zohledňujeme lokalitu
Obce a městské části mají rozdílnou základní cenovou úroveň. Adresní našeptávání využívá veřejná data RÚIAN. Protože samotný název ulice nepopíše hluk, výhled ani blízkost vody, uživatel zároveň vybírá charakter bezprostředního okolí. Atraktivní poloha, centrum a dobrá dostupnost mohou výsledek zvýšit; průmysl, hlavní silnice nebo dlouhodobý hluk jej mohou snížit.
Jaké cenové podklady používáme
Základní cenovou hladinu pro prodej a její vývoj průběžně porovnáváme s veřejnými agregovanými statistikami ČSÚ. U bytů používáme jako kontrolní srovnání také veřejné souhrny realizovaných cen z Cenové mapy Sreality.cz. Nabídkové ceny používáme jen jako doplňkový obraz aktuální nabídky a nikdy je nevydáváme za ceny skutečně dosažené.
Při původní kontrole dne 18. 9. 2026 byly hodnoty pro obec Liberec 79 672 Kč/m² (497 transakcí), Turnov 73 600 Kč/m² (45 transakcí) a Děčín 41 171 Kč/m² (269 transakcí); pro Ústí nad Labem jsme použili okresní úroveň 47 129 Kč/m² (729 transakcí). Zdroj: Cenová mapa Sreality.cz, veřejně zobrazený výchozí přehled ověřený 18. 9. 2026.
Samostatný model nájemného je kalibrován podle Deloitte Rent Indexu Q2 2026, který vychází ze zrealizovaných nabídek nájmů. Výstup uvádíme jako měsíční nájemné bez záloh na energie a služby. Pro menší města a obce používáme konzervativní regionální korekce, protože index zveřejňuje především krajská města.
Placené výstupy ČÚZK ani automatizované stahování detailních transakcí ze Sreality.cz nyní nepoužíváme. Kalkulačka proto zůstává bez poplatku za jednotlivý výpočet. Případné datové napojení přidáme pouze na základě výslovného oprávnění poskytovatele.
Aktualizace bytů v Kladně – 14. 10. 2026
Místní cenový základ nyní vychází z veřejného souhrnu Cenové mapy Sreality pro obec Kladno: červenec až září 2026, 294 realizovaných transakcí, průměr 98 276 Kč/m². Pro orientační model používáme tento referenční základ snížený o 1 %, tedy přibližně 97 293 Kč/m², a dále jej upravujeme podle parametrů nemovitosti. Městský průměr není cena konkrétního bytu a korekce stavu či dispozice nejsou odvozeny z jednotlivých transakcí. Veřejný výchozí souhrn pro Kladno ukazoval při kontrole 94 246 Kč/m² z 923 transakcí. Nabídkové ceny ani výsledek jiné kalkulačky nevydáváme za uskutečněný prodej. Předem ověřené podklady jsou součástí modelu, takže jednotlivý výpočet nečeká na stahování inzertních portálů.
Aktualizace bytů v Liberci, Ústí a Děčíně – 16. 10. 2026
Pro města používáme veřejné souhrny realizovaných prodejů bytů za červenec–září 2026 z Cenové mapy Sreality, ověřené 16. 10. 2026: Liberec 81 903 Kč/m² (144 transakcí), Ústí nad Labem 52 562 Kč/m² (178 transakcí) a Děčín 43 471 Kč/m² (68 transakcí). Po konzervativním snížení referenčního průměru o 1 % a vydělení základem 72 400 Kč/m² používáme zaokrouhlené bytové koeficienty 1,120; 0,719 a 0,594. Jednoprocentní snížení je naše modelová volba, nikoliv výsledek statistického odhadu. Městský průměr dále upravujeme podle parametrů bytu, ale sám o sobě neurčuje cenu konkrétní nemovitosti. Nelze ho zaměňovat za okresní průměr roku 2025.
Turnov ponechává bytový koeficient 1,017: souhrn posledního čtvrtletí má jen 10 transakcí. Koeficienty domů, pozemků, nájmů a technického stavu se touto aktualizací nemění. Placené zdroje nezapínáme.
Místní podklady při každém výpočtu – 18. 10. 2026
Při přechodu k výsledku ověřujeme obec a vybíráme místní podklad z uložené datové verze na serveru. Kontrola má časový limit 5 sekund; při výpadku zůstává obecný model s výslovným upozorněním. Nejde o živé procházení realitních inzerátů ani automaticky zjištěné ceny v konkrétní ulici.
Pro prodej bytů mají přednost novější, ručně ověřené městské souhrny kupních cen. U Jičína používáme veřejný souhrn za květen až červenec 2026: 70 875 Kč/m², 16 transakcí, s modelovou rezervou 1 %. Malý vzorek označujeme a nerozšiřujeme jeho platnost na Nový Jičín ani celý okres. Tam, kde novější městský podklad nemáme, používáme okresní kupní ceny za rok 2025 z publikace ČSÚ: Ceny nemovitostí 2023–2025, vydané 15. 7. 2026. Podklad zahrnuje všech 77 okresů včetně Prahy. Počty převodů v tabulce jsou za celé tříleté období, jednotkovou cenu přebíráme ze sloupce 2025. Okresní průměr nelze zaměnit za místní srovnatelné prodeje; u takového podkladu používáme širší modelové rozpětí.
Pro nájem bytů vybíráme podle obce a dispozice referenční nájemné z cenové mapy MF ČR, srpen 2026, zpracované z nabídek do 30. 6. 2026 (7 630 územních řádků). Pokud obec obsahuje více katastrálních území a konkrétní území není určeno, používáme medián referenčních hodnot za obec a toto omezení uvádíme. Datovou pokrytost nepovažujeme za počet prodaných nemovitostí. Rozlišujeme skutečnou novostavbu do pěti let a rekonstrukci staršího bytu; dispozici již obsaženou v referenci znovu nezvyšujeme. Doplňkové korekce podle stavu, podlaží, okolí a vybavení jsou vlastní modelové předpoklady, nikoliv přesná reprodukce kalkulačky MF. Rozpětí není zárukou ani statisticky ověřeným intervalem pro konkrétní byt.
U nájemního podkladu staršího než 180 dní nebo městského prodejního podkladu nekontrolovaného déle než 90 dní upozorníme na zastarání a nepoužijeme jej jako novou kalibraci. Okresní ceny za rok 2025 nepoužíváme jako nový podklad po uplynutí roku 2026. Datum kontroly zdroje není datem uskutečnění prodeje. Pokud se nová data neobjeví, cenu mechanicky nepřepisujeme.
Pro domy a pozemky zatím nejsou v systému dostupné dostatečně podrobné bezplatné místní srovnatelné transakce. Jejich výsledek výslovně označujeme jako obecný model vyžadující osobní ověření. U domu k demolici nepoužíváme běžný špatný stav; modelová zůstatková hodnota stavby a pozemek neobsahují konkrétní rozpočet demolice. Nabídku jedné výjimečné nemovitosti nepoužíváme k přecenění celé obce.
Zdroj okresních statistik: Český statistický úřad; licence CC BY 4.0 a podmínky užití. Výsledky naší kalkulačky jsou odvozené modelové údaje, nikoliv nezměněné oficiální statistiky ČSÚ. Zdroje, verzi a omezení vypisujeme také u výsledku a v tiskovém přehledu.
Doplňková kontrola aktuálních nabídek v okolí
Po aktivaci oprávněného přístupu Realitní pes API porovnáváme aktivní nabídky stejného typu a účelu, obdobné plochy a technického stavu. Nejprve hledáme do 2 km, při nedostatečném vzorku do 5 km. U bytů kontrolujeme dispozici a při prodeji vlastnictví; u domů také pozemek, u pozemků využití. Duplicity a cenové odlehlosti vyřazujeme. Vyžadujeme alespoň 5 srovnatelných nabídek a přijatelný cenový rozptyl.
Nabídkový medián není skutečně dosažená cena. Používáme jej pouze doplňkově: model se přiblíží k mediánu sníženému o modelovou rezervu 1 % s vahou 35 %, nejvýše o 10 %. Rozpor větší než 25 % nezpůsobí automatické přepsání ceny, ale doporučení osobního ocenění. Tyto váhy jsou návrhové předpoklady, nikoliv statisticky prokázané slevy z nabídky. U ideálního podílu se kontroluje nejprve celý objekt a teprve poté počítá podíl.
Výsledky hledání používáme nejvýše 24 hodin. Bez připojení, při výpadku, malém vzorku nebo vyčerpaném bezplatném limitu ponecháváme původní výpočet. Klient čeká na kontrolu nejvýše přibližně 8 sekund. Doplňkový zdroj: Realitní pes API, bezplatný tarif s 10 dotazy měsíčně, nejvýše 50 nabídek na dotaz. Tento limit nepokrývá plošné živé ověřování celé ČR.
Proč uvádíme rozpětí
Dvě nemovitosti se stejnou plochou ve stejné ulici mohou mít jiný stav, patro, orientaci, vybavení nebo kvalitu rekonstrukce. Jedna přesná částka by proto působila přesněji, než online výpočet skutečně je. Rozpětí lépe vyjadřuje nejistotu bez osobní prohlídky.
Co kalkulačka nenahrazuje
Výsledek není znalecký posudek, bankovní odhad ani garantovaná prodejní cena či výše nájemného. Neověřuje list vlastnictví, věcná břemena, záplavové mapy, stavební dokumentaci, skryté vady ani reálný stav v místě. Tyto okolnosti je nutné prověřit před stanovením nabídkové ceny, nájemného nebo uzavřením obchodu.
Aktualizace a odpovědnost
Koeficienty průběžně revidujeme podle vývoje trhu a zkušeností z reálných ocenění. Na stránce vždy uvádíme datum poslední obsahové aktualizace. Pokud chcete přesnější názor, můžete po výpočtu výslovně požádat o kontakt.